为防止楼市泡沫台湾金管会紧盯入台资金

因应不动产价格波动，金管会日前罕见地逐一打电话给16家金控，要求各金控做好集团的不动产风险集中度控管，同时，注意不动产价格波动可能带来的风险。

 

根据金管会及保发中心统计，目前银行办理的购置住宅贷款、建筑贷款、修缮贷款及以土地为担保的放款金额，加上保险业办理不动产担保放款及投资不动产金额，合计已有11兆元台币。

 

由于金控旗下拥有银行、保险，随着不动产行情可能反转，金管会不得不对金控的集团风险「上紧发条」。

 

为掌握房价波动对金融机构可能造成的风险，金管会今年5月对银行进行压力测试，测试结果全数过关。金管会高层昨（14）日透露，随后金管会也针对不动产价格波动，对保险业进行压力测试，结果也都过关。

 

因金控公司本身不能投资不动产，也没有授信业务，不需要特别针对集团最上层的金控公司做压力测试。不过，随着不动产市场行情转向平盘往下走趋势，金管会已盯上金控的集团风险，日前逐一打电话给16家金控，要求注意整个集团的不动产授信、投资等相关风险。

 

金管会官员表示，为随时掌握市场变化及金融机构经营情况，金管会每月会透过各金融机构申报的资料，进行场外监控分析，并召开检查平台会议进行讨论。随着不动产跌价风险上升，金管会已连续多次提醒银行、保险公司注意。

 

官员表示，金控旗下有银行、保险子公司，金管会主要是从集团风险的角度，提醒银行注意控管风险集中度问题，保险公司除了不动产授信外，还有投资不动产，也要注意不动产价格波动的风险。

 

例如少数公司依国际会计准则（IFRS）采公允价值评价，认列不动产增值利益，导致获利上升，未来更要注意，万一市场价格反转后，对损益可能造成的波动。

 

 

信合社房贷扩大控管

 

金管会打炒房行动扩及信合社，将信合社办理房贷额度的控管范围，从原本只有自用住宅贷款，扩大到所有住宅贷款及房屋修缮贷款，两者合计不能超过存款的55% ，以利信合社做好房贷业务的风险控管。

 

此外，有关建筑融资部分，官员表示，信合社也适用银行采行的监控指标，也就是前十大银行的建筑贷款不能超过其总放款的10%，其余银行则是不能逾15%。金管会正随时监控信合社建筑融资是否超标，若超标太多，也会要求像银行一样增提准备。

 

近年来，财金部会打炒房行动不断，紧盯银行不动产授信业务，部分投资客移往信合社及农渔会信用部等基层金融，已引起金管会注意，继提醒农金局注意外。金管会在本月5日发函，从严规范信合社承作房贷业务。

 

官员表示，计算信合社房贷业务可承作上限的修正，主要目​​的是将购置住宅贷款及房屋修缮贷款，纳入不动产授信总量管理，并做合理规范。

 

至于分母部分，由于存定的成本较高，一并从定存改为所有存款，可强化信合社资产负债的妥善配置，并避免资金运用过度集中。

 

低价区物件可能降价

 

住商不动产企划研究室主任徐佳馨表示，近年银行紧缩银根对抑止房市投机炒作，已收到相当大的效果，未来放款条件与授信更趋严苛，对房地产市场会产生一定影响。

 

特别是在奢侈税后过度炒作的低价区，不少透过信用合作社贷款的标的会受到冲击，买方贷款受限将造成量能萎缩，某些口袋不深的卖方可能会降价释出。

 

此外，过去不少购屋人采取修缮贷款方式补足贷款不足缺口，或者贷款做为下次购屋的头期款，若银行群起围堵，价格在买方无力加价下，卖方难以坚持，对价格松动也有帮助。

 

徐佳馨表示，作为房贷指标，土银针对工业住宅不贷款的作法后续是否有银行跟进，值得注意。这波多头有不少建商推出工业宅，目前多已交屋或进入中古市场，由于房屋屋龄较新，价格甚至较同区域来得高，打破过去市场对工业住宅认知，一旦不核贷，必然引爆投资方抛售潮，成为一大未爆弹。

 

 

 

 

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