涨还是跌 台湾2014年下半年房价走势分析

2014上半年国外经济情势都相当乐观，整体而言，全球经济稳步复苏趋势不变。美国经济复苏强劲，2015年前仍将维持低利不变，欧洲则实施负利率，未来可能扩大购债规模，日本则长期都处在趋近零利率状况下，因此，美、欧、日利率都处于历史低档，全球货币宽松趋势短期内难改变。

 

在经济方面，根据官方统计，外销订单连三月大幅成长、制造业采购经理人指数连续三个月呈现扩张、失业率创六年新低、整体利率水平仍维持低档，显示出口景气明显回升。

 

在市场资金带动下，今年以来股市大盘指数逐月走高，日平均交易金额都在900亿到1,000亿元之间，股市呈现价量齐扬。此外，陆客来台观光成长更为惊人。根据统计，今年前四月陆客来台人数已经突破130万大关，较去年同期成长34%。

 

陆客自由行人数成长幅度更加惊人，较2011年同期成长高达16.8倍，今年自由行总人次将可望突破百万。整体而言，经济成长率也逐季上扬，显示2014上半年经济表现相当乐观。

 

在外经济情势都一片看好的情况下，照理说上半年房市表现应该会不错，但上半年却因学运、政治、社会及气候等一连串利空因素干扰，打乱了原本市场销售节奏，导致329、520档期旺季不旺。
 

 

首先，3月中旬学运潮影响，重大财经法案两岸服务贸易协议卡关，学运潮结束后，打房宣示两年房价跌三成，银行又紧接着进行房价跌价压力测试，到4月中旬，反核四游行开始，5月进入梅雨季，连续三波梅雨到6月初，期间又夹杂着北捷随机杀人事件及八德合宜宅弊案等社会事件，让上半年房地产原本的销售旺季的329及520两档期，全被打乱。
 

 

从2014年前五月全台各都成交均价来看，今年前五月，七都中古住宅成交均价仍持续上扬，惟今年上半年房价涨幅已缩小，台北、新竹、高雄涨幅仅维持在3%以内。显示今年1到5月整体房价呈现高档整理。

 

从交易量来观察，今年前五月六都建物买卖移转件数较去年同期均呈现衰退，六都合计衰退11%。六都中，台北、新北、台南较去年同期交易量缩减幅度最大，比重在一成三以上，桃园量缩9.6%，高雄量缩6.1%，台中量缩5.6%，显示上半年全台各都会区量能同步衰退。
 

 

上半年房市表现欠佳，我认为下半年房市将出现五个方向：一、选前预估房价维持平盘、高档横向整理之格局，房市预估价持平或微涨。二、下半年房市交易量受到选举影响，民众进场略呈观望，预估会较去年同期衰退约10%左右。三、政策调控及供给量高峰，价格弹性扩大，屋主价格有机会松动，是好的进场时机。四、中低总价、自住换屋产品成下半年房市主力，政策加速投机客退场，中低总价市场需求仍旺。五、陆客、陆资、台商回流，重点陆客商圈持续扩大，双北市市中心捷运办公、店面，将成市场最大热点。