2014年台湾房产走势分析

回顾2013年，多空交错，历经外经济隐忧，包括美国量化宽松（QE）退场，造成新兴市场震荡，台湾经济成长跌破2%，民众薪水冻涨，加上央行总裁彭淮南示警利率将反转向上，房市顿时起了寒蝉效应。而历经一番寒澈骨，展望2014年房市，是否有望回暖？可从市场面、政策面、资金面三大层面观察。

 

从市场面而言，各部会连日来对于不动产交易加强查税力道，不仅针对红单交易、囤房查核，紧缩豪宅房贷成数；此外，1月1日大幅调高土地公告现值趋近于市价，五都及桃园县涨幅约一至二成，未来房屋持有成本势必提高，我相信2014年将回归供需基本面，短线炒作投资客大举出场，房市体质更加健全，也使房价走势更加理性。
 

 

随着炒作投机客退潮，近年精华地区房价不断盘整，天花板效应渐渐浮现，短线投资客出场后，强劲的自住买盘与高资产购屋族，将成市场主力。
 

 

1,000万元上下的蛋黄区小宅或蛋白区中小宅为首购族最夯标的，而高资产族群则喜爱黄金地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件。如近期房价屡创新高的中正区建案松涛苑、信义区建案「陶朱隐园」，产品稀有珍贵，适合规划为长期投资。
 

 

至于政策面，2014年年底将登场的七合一选举，是下半年房市一大变因，这场选举被视为台湾地区领导人大选的前哨战，届时购屋族群焦点将放在选战，我认为开发商会在上半年大举推案，甚至提早至228连续假期开打。
 

 

奢侈税修正草案赶在年底前送进立法院，确认仅微调不大修，包含二年​​闭锁期、税率都维持不变；而非都市土地，包含工业用地、农业用地非农用者，将纳入管制。未来修法后将可抑制炒作工业用地歪风，企业设厂土地成本也可望下降，另一方面农地管制趋严，成屋农舍将日渐稀少珍贵。
 

 

除此之外，奢侈税最新解释令，也将都市计画区内的区段征收限建期内或可供临时建筑者之土地交易纳入管制；财政部不断发布解释函，加大打击投机者的力道，虽然看似管制趋严，但影响仅限于小众族群，不至于影响一般民众购屋。
 

 

尽管政策面多空交错，各地公共工程则不受影响持续动工，尤其大台北地区住宅行情由轨道经济带头看涨，继捷运信义线通车后，2014年淡北快速道路、捷运三莺线即将动工，且贯通大台北东西两侧的捷运松山线和捷运土城线顶埔站，也预计于年底完工，下一条镶金捷运线即将成形。
 

 

从资金面角度看房市，2014年是继金融海啸以来，QE最可能退场、利率反转的时机点。中央银行总裁彭淮南也罕见地示警房贷利率将反转，近来各大型行库基于风险考量，纷纷管控房贷放款成数，建议购屋族群应以自住需求、长期投资置产规划为前提，若有房贷需求应尽早规划，并透过信用卡、申购基金与银行往来累积良好信用纪录。
 

 

近来精华区房价涨幅趋缓，素地难寻，北部建商将大量资金转移至中南部，桃园、台中和高雄成为兵家必争之地，预估未来几年将进入大量推案高峰期。
 

 

综观2014年房市虽多空挑战，台湾将透过推动六港一空一区的自由经济示范区，力拼整体经济成长，然而利率调升及QE退场时，才是影响房价重要因素。衷心建议大家应以理财观点，适时检视手边房地产，汰劣存优，避免房贷总额过高造成负荷过重。预估未来一年房市将呈现Ｍ化发展，高端豪宅及低总价小宅仍将持续看俏，中价位及老旧产品较不受欢迎而有较大议价空间，整体房市呈现价缓涨、量微升的状态。